Invasiones: ¿quiénes están detrás del mercado ilegal de vivienda?

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Si las leyes de formalización de la propiedad y los programas creados para reducir el déficit de vivienda no funcionan, ¿por qué no son modificados? En este informe, Diana Torres y Julio Calderón, sociólogos especialistas en temas urbanos, explican cómo la legislación diseñada (en apariencia) para formalizar la propiedad tiene un trasfondo político-clientelar en el que están involucrados los gobiernos de turno y las autoridades municipales.

Por Olenka Campos



Ofrecer títulos de propiedad a los invasores es un recurso eficaz utilizado por alcaldes y gobernadores para obtener rédito político, prometerles amnistía es más barato que hacer programas de vivienda adecuados, advierte Diana Torres. 

Magíster en Desarrollo Urbano por la Pontificia Universidad Católica de Chile e investigadora principal del Centro de Investigación en Teoría Urbana y Territorial URBES – LAB, señala que “el Estado no cambiará las leyes porque necesita que haya gente pobre para ofrecer nuevo suelo urbano”.

Según la Encuesta Nacional de Programas Presupuestales 2011-2021 realizada por el INEI, aproximadamente 390 mil familias no pueden aspirar a una vivienda propia porque no tienen capacidad de endeudamiento, un requisito exigido por el Fondo Mivivienda.

Ser sujeto de crédito en una entidad bancaria es un requisito que en el Perú difícilmente pueden cumplir quienes pertenecen a los estratos socioeconómicos C, D y E. 

“La política de vivienda está hecha para trabajadores formales, ignora que el 70% de los trabajadores en el país son informales”, indica Julio Calderón, exdecano del Colegio de Sociólogos de Lima y Callao y autor de libros sobre la realidad social urbana del Perú.

Para quienes tienen escasos recursos la opción es invadir un terreno o comprarlo en el mercado ilegal. El 93% de la expansión urbana del país se desarrolla de manera informal, de acuerdo con un estudio realizado por el Grupo de Análisis para el Desarrollo (GRADE).

Invasión en la entrada de Naplo, Pucusana. Foto: Olenka Campos.

Según la urbanista Diana Torres, desde el año 2000 se invaden zonas no habitables con el aval de los municipios locales. Los funcionarios ediles, involucrados en redes de corrupción, reciben coimas por firmar los planos y entregar constancias de posesión.

“Para conseguir servicios es necesario que haya trochas transitables y que la luz pueda ser provista por empresas privadas, pero para conseguir agua se requiere de un proyecto de abastecimiento de agua y desagüe que puede tardar varios años en ser aprobado por Sedapal y llevarse a cabo”, advierte.

En ese escenario, los posesionarios optan por obtener luz y agua haciendo conexiones clandestinas de otros asentamientos o urbanizaciones que ya cuentan con estos servicios. 

“El mejoramiento de viviendas informales demanda mucho dinero al Estado: poner agua en un cerro cuesta seis veces más que en una zona plana”, precisa el sociólogo Julio Calderón. 

La legislación peruana propicia el tráfico de terrenos y la proliferación de las viviendas informales. “Las leyes sobre la titulación incluyen amnistía a los que invadieron, a los que compraron ilegalmente, a los que vulneraron la ley. Eso estimula el mercado ilegal de tierras”, señala.

El Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (Cofopri), entidad del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), creada para reducir las viviendas informales, tampoco ha demostrado ser eficaz, sostiene Calderón. “Es una entidad que cura los males, pero no los previene”, afirma.

“Este es un problema creado por el Estado y por las leyes que ha dado. Es una farsa que digan que se está luchando contra la informalidad urbana cuando es la legislación lo que está estimulando este fenómeno”, acusa Torres.

Promesas de vivienda propia y populismo político

Un claro ejemplo de uso de campañas de vivienda informal para conseguir votos es el de Luis Torres Robledo, exgobernador de Tacna, quien fue arrestado por presunta corrupción durante su tercer periodo como alcalde (2015-2018). Torres, y otros funcionarios ediles, conformaban la banda criminal ‘Los Limpios de Tacna’.

El exgobernador fue acusado de cohecho por vender terrenos de la Municipalidad Provincial de Tacna a “precio social” a la Asociación Privada Los Chasquis, cuyos representantes habrían pagado a los regidores para que votaran a favor de la venta. No se trata de un caso aislado, sino de una modalidad delictiva.

Luis Torres Robledo siendo trasladado por la Policía al penal de Pocollay. Foto: prensaregional.pe.

Según Liz Ferrer, periodista de Tacna, Torres se hizo conocido por ofrecer viviendas cada vez que salía de un cargo: “Cuando terminó su segundo periodo como alcalde (2007-2010), creó el programa municipal de vivienda Señor de los Milagros, el cual ofrecía 10 mil lotes a precio social para familias, pero él no fue reelegido y no realizó un seguimiento”.

Para la periodista, el programa fue una estafa, ya que se ofrecía una vivienda saneada, pero solo se lotizaron y adjudicaron terrenos sin servicios básicos; “Tuvieron que pasar 13 años para que ese lugar tenga agua potable y energía eléctrica. Todavía hay zonas que no tienen luz ni agua, también faltan pistas y veredas”, añade.

Torres formalizó asociaciones de vivienda ‘fantasma’. “La mayoría de la gente no vivía ahí porque los terrenos fueron ocupados para luego venderse, pero la gente que sí necesitaba una vivienda no podía acceder a servicios básicos”, recuerda la periodista tacneña.

A pesar de estos hechos, el Poder Judicial (PJ) ordenó al Jurado Nacional de Elecciones (JNE) la restitución de Luis Torres Robledo en el cargo de gobernador regional de Tacna, luego de que fuera suspendido el 6 de junio pasado. Esta impunidad fue posible debido a los vacíos legales que impiden que se procese a quienes promueven el mercado ilegal de vivienda.

“Aquí en Tacna los terrenos son un negocio seguro: logras tener un lote, pasando los años obtienes los servicios básicos, y lo vendes así. El tráfico de terrenos ha provocado que el precio de la vivienda aumente perjudicando a las personas que sí necesitan un techo propio”, comenta Ferrer.

Vacíos legales

Una de las causas de la informalidad, explica la urbanista Diana Torres, se origina en los vacíos legales. La Ley 29151, emitida durante el gobierno de Ollanta Humala, estipuló que todo terreno eriazo (no cultivado ni labrado) le pertenece al Estado y, en caso de una ocupación precaria, el terreno podía ser comprado por el posesionario a un justiprecio cuyo monto no se estableció.

“Cofopri cobró 1 sol por metro cuadrado y muchas personas compraron más de un terreno, desvirtuando el objetivo de la ley”, declara la experta en temas urbanos. En la actualidad, según otra norma, la Ley 28687, cualquiera que ocupe un terreno estatal durante 72 horas no puede ser retirada por la Policía y obtiene una constancia de posesión.

Denunciar a quienes se dedican al tráfico de terrenos es una pérdida de tiempo porque esta actividad no es considerada delito. “En los casos en los que se desarticuló bandas de traficantes, los responsables fueron sentenciados por delitos conexos como sicariato, posesión de armas, o extorsión”.

Otro factor es la corrupción y los lobbies dentro del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. Esta entidad ha contratado consultoras de planificación urbana que no han podido reducir la informalidad, apunta Julio Calderón.

La solución más factible, señala el urbanista, es crear programas de acceso ordenado al suelo o programas de vivienda social para reducir el acceso informal: “El lote informal cuesta 35 000 soles y el formal 26 000 soles. No tiene sentido que quien menos tiene termine pagando más”.

Lotes informales: lucrar con la esperanza de los que menos tienen

Grace (26), hija de una vendedora de pescado y madre soltera de un niño de 9 años, es una de las 300 personas que el 10 de mayo de 2023 invadió el terreno de 19 hectáreas en la entrada de Naplo, Pucusana.

“Los primeros días nos quedamos en carpas, éramos unas quince personas, pero después fueron viniendo más”, cuenta Grace. Desde el primer día los traficantes del terreno reportaban lo que ocurría al jefe de la banda. 

Cada día llegaban más invasores y la preocupación por un eventual desalojo se extendía. El líder de la banda propuso a los moradores informales crear una asociación de vivienda para impedirlo.

Fuente: Elaboración propia.

“Llegaron topógrafos, abogados y otros que brindaban seguridad para que ya no ingresen más personas”, recuerda Grace. «Especialistas» les aseguraron que nadie los podría desalojar y que cada uno tendría su lote mientras se mantuvieran allí.

El tráfico de terrenos no alcanzaría las dimensiones que tiene actualmente sin la existencia de bandas delictivas, algunas muy bien organizadas. Están integradas por líderes con funciones especializadas (seguridad, soporte legal, asesores) y posesionarios, quienes se ven beneficiados al conseguir una vivienda o recibir un pago por ocupar un terreno, ya que este es el requisito que valida el eventual proceso de formalización.

En la invasión de Grace, en Naplo, Pucusana, la amenaza constante de la Policía y de personas que buscaban ingresar a la asociación por la fuerza generaba un panorama incierto. Fue entonces que el líder de la banda de traficantes de este terreno, aceleró la lotización y exigió asentarse en casetas prefabricadas. Era obligatorio realizar trabajo físico en el terreno y pagar una cuota de 100 soles mensuales. 

“Tenías que poner tu caseta y mudarte, comprar una cuesta 300 soles. Los que no teníamos dinero hemos construido con tablas de triplay que conseguimos”, narra.

Este dinero, supuestamente, estaba destinado a cubrir, entre otras obras y servicios, la alimentación de la “seguridad” y un regimiento de ‘matones’ que constantemente se enfrentaban a policías y personas externas.

Avenida principal de la asociación realizada por los posesionarios. Foto: Olenka Campos.

Grace recuerda que, como ella, muchas personas tenían que ir a trabajar o comprar medicinas y, si no estaban presentes cuando tomaban lista, le ponían una ‘X’. “Decían que si acumulabas tres ‘X’ te expulsaban”, añade.

El 28 de junio se consumó un operativo policial de desalojo en las afueras de Naplo, Pucusana. Cuatrocientos agentes ingresaron al terreno de 30 hectáreas y, pese a los reclamos y resistencia de los posesionarios y la seguridad de la asociación, cumplieron con retirarlos del lugar. 

La falta de una política de accesibilidad a una vivienda digna en el Perú hizo que cientos de peruanos vieran en el mercado informal una oportunidad de conseguir un techo propio. Confiaron en las promesas de una banda de traficantes de terrenos y terminaron perdiendo el dinero ahorrado en años de esfuerzo y sacrificio.